Капитал и проектное финансирование: консолидированные показатели нельзя переносить на отдельный дом

RBI размещает на официальном сайте консолидированную финансовую отчетность по международным стандартам и аудиторские заключения. Такое раскрытие дает основу для оценки группы, но учетный периметр МСФО не тождественен одному ООО СЗ «Северный город» и не показывает автоматически денежный поток каждого проекта.

Компания сообщает, что целевое финансирование строящихся объектов предоставляли ВТБ, банк «Санкт-Петербург», Промсвязьбанк, Сбербанк и Газпромбанк. В опубликованном примере ВТБ открыл две возобновляемые кредитные линии общим лимитом 5,4 млрд рублей: 4,2 млрд для Futurist и 1,2 млрд для Studio Moskovsky, со счетами эскроу.

Кредитный лимит нельзя считать уже выбранным долгом. Для оценки нужны фактическая выборка, ставка, срок, ковенанты, обеспечение, поручительства, остаток эскроу и условия раскрытия. Деньги покупателей на эскроу защищены специальным режимом и не являются свободной ликвидностью застройщика до выполнения установленных условий.

Проектный кредит юридически относится к заемщику, названному в договоре и проектной декларации. Корпоративное сообщение может использовать бренд RBI, хотя заемщиками выступают отдельные общества. Консолидированный капитал группы также не означает безусловной гарантии обязательств любого SPV.

Для актуального стресс-теста не хватает публичной сверки долга по обществам, графика погашений, покрытия счетами эскроу, залогов участков и долей, внутригрупповых поручительств и кросс-дефолтов. Наличие крупных банков-партнеров является фактом финансирования и проверки проекта, но не государственной гарантией доходности или завершения.