Капитал: рейтинг Джи-групп и эскроу-долг SPV — не касса Стройриэлт

Жилищные проекты бренда продаются с использованием счетов эскроу и проектного финансирования. Банк-партнер ипотеки покупателя, бренд Унистрой, ООО «Стройриэлт», АО УК «Унистрой», АО «Джи-групп» и юридический заемщик по кредитной линии не совпадают автоматически. Исторически ЕРЗ фиксировал, что Унистрой первым в Татарстане заключил со Сбербанком договор проектного финансирования с эскроу — это витрина раннего перехода на 214-ФЗ-модель, а не реестр текущих заемщиков по всем ЖК.

Консолидированные метрики группы раскрывает АО «Джи-групп»: на инвесторской витрине выручка порядка 43,9 млрд рублей за 2025 год при EBITDA порядка 11,1 млрд рублей и долге порядка 49 млрд рублей; чистая прибыль порядка 2,4 млрд рублей. «Эксперт РА» подтверждал рейтинг АО «Джи-групп» на уровне ruA-; АКРА — A-(RU) с негативным прогнозом (ужесточение обслуживания долга). Это профиль эмитента группы, не баланс каждого SPV Унистрой.

Реестровые агрегаторы по АО УК «Унистрой» показывают выручку порядка 620 млн рублей за 2025 год при чистом убытке порядка 1,1 млрд рублей, активах порядка 554 млн рублей и отрицательном собственном капитале — операционная оболочка УК, а не строительный оборот всех ЖК. По ООО «Стройриэлт» — выручка порядка 316 млн рублей, убыток порядка 57 млн рублей, активы порядка 462 млн рублей, ССЧ 54. По ООО СЗ «Унистройрегион-1» — выручка порядка 128 млн рублей при убытке порядка 1,1 млрд рублей и активах порядка 13,1 млрд рублей. Эскроу и неиспользованные кредитные линии не являются свободной кассой бренда или бенефициаров.

Установлены модель эскроу/проектного финансирования, консолидированный масштаб и рейтинги АО «Джи-групп», разрыв между балансами УК/Стройриэлт/СЗ и групповой МСФО. Не установлены единым первичным массивом фактическая выборка всех проектных кредитов бренда Унистрой, ковенанты банков, график погашений и распределение денежных потоков по SPV.